Beli Rumah?

Undang-undang yang mengawal pembangunan perumahan di Semenanjung Malaysia secara khususnya terkandung di dalam Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan), 1966. Kesungguhan pihak kerajaan menyediakan mekanisma undang-undang yang ketat bagi menjaga kepentingan pembeli-pembeli rumah dapat dilihat dari pindaan undang-undang yang dibuat ke atas akta ini dari semasa ke semasa. Pada tahun 2007 beberapa akta yang berkaitan dengan perumahan telah dipinda dan dikuatkuasakan.

Iaitu Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan), 1966, Akta Jalan, Parit dan Bangunan, 1974 (pindaan mula dikuatkuasakan pada 12hb. April 2007), Akta Arkitek, 1965. dan Akta Pendaftaran Jurutera, 1965. (pindaan mula dikuatkuasakan pada 1 April, 2007). Antara pindaan tersebut melibatkan pelaksanaan sistem baru bagi menggantikan sijil siap menduduki (yang lebih dikenali sebagai Certificate of Fitness (CF) kepada Sijil Siap Kerja dan Pematuhan (SSKP). Sebelum ini masalah memperolehi CF adalah merupakan salah satu masalah yang paling lumrah dihadapi oleh para pembeli rumah.

Melalui SSKP ini, tanggungjawab mengeluarkan sijil siap kerja ini akan dikeluarkan oleh arkitek, atau jurutera atau pelukis pelan bangunan (bergantung siapakah yang menyerahkan pelan kepada pihak berkuasa tempatan (PBT) untuk mendapatkan kelulusan bangunan) dan tidak lagi dikeluarkan oleh PBT.Secara positifnya pelaksanaan sistem baru ini membantu masalah kelewatan mendapatkan sijil siap kerja yang telah menyusahkan banyak pihak, khususnya pembeli-pembeli rumah dan pemaju itu sendiri. Ini adalah kerana melalui sistem lama proses pengeluaran CF dilaksanakan oleh PBT dan pemaju sering mengadu masalah birokrasi yang kadangkala menyumbang kepada kelewatan memperoleh CF.

Namun demikian di sebalik itu, PBT pula menuding jari kepada pemaju dan menyatakan CF tidak dapat dikeluarkan dalam tempoh yang singkat kerana pemaju gagal mematuhi syarat-syarat yang dikeluarkan oleh PBT.Dalam masa yang sama, terdapat keluhan pemaju bahawa PBT mengenakan beberapa syarat yang keterlaluan dan menyukarkan pemaju-pemaju untuk mematuhinya. Walau apa keadaan sebenarnya yang berlaku, yang tetap menghadapi masalah ialah para pembeli rumah. Oleh yang demikian penguatkuasaan undang-undang berkaitan dengan SSKP amatlah dialu -alukan oleh para pembeli rumah.Namun begitu pembeli-pembeli rumah sebagai pengguna masih merasa agak bimbang adakah sistem baru ini dapat menjamin rumah yang telah siap tersebut benar-benar dibina dengan sempurna dan selamat untuk diduduki?Melalui sistem lama pembeli masih boleh meletakkan harapan kepada pihak ketiga iaitu PBT melaksanakan tugas dan tanggungjawab bagi memastikan hanya rumah yang dibina mengikut pelan dan spesifikasi dan selamat untuk diduduki, boleh dikeluarkan CF.Di sebaliknya melalui SSKP ini kelihatannya pembeli-pembeli hanya akan bergantung kepada arkitek (atau jurutera/pelukis pelan bangunan) yang dilantik oleh pemaju sendiri. Kebimbangan pembeli-pembeli rumah sebenarnya adalah amat berkait rapat dengan persoalan sejauh manakah arkitek (atau jurutera/pelukis pelan bangunan) itu benar-benar bebas di dalam mengeluarkan SSKP.

Sama ada kebimbangan itu wajar atau tidak, sebagai pembeli rumah masalah-masalah yang telah berlaku sebelum ini iaitu seperti sijil siap kerja dikeluarkan oleh arkitek walaupun kerja pembinaan tidak dilaksanakan dengan setaranya, perlu diambil kira sebagai asas kebimbangan tersebut.Bagi mengelakkan rasa bimbang dan curiga para pembeli kepada sistem SSKP ini, adalah amat perlu bagi mereka memahami beberapa pindaan undang-undang yang berkaitan dengan pelaksanaan SSKP dan memahami peranan dan tanggungjawab beberapa pihak yang tertentu yang terlibat secara langsung atau tidak langsung dalam proses pengeluaran SSKP ini.

Sudah sampai masanya kita mencuba satu sistem baru yang lebih dinamik tetapi di dalam masa yang sama tidak mengabaikan kepentingan pembeli rumah.Seperti yang telah dinyatakan tadi tanggungjawab mengeluarkan SSKP adalah terletak kepada arkitek (atau jurutera/pelukis pelan bangunan). Sewajarnyalah tugas ini diberikan kepada akitek (atau jurutera/pelukis pelan bangunan) kerana menurut Seksyen 70(2) Akta Jalan, Parit dan Bangunan, 1974 (Pindaan 2006) arkitek (atau jurutera/pelukis pelan bangunan) adalah orang yang menyerahkan permohonan untuk kelulusan bangunan dan mengawasi pembinaan rumah sejak dari awal sehinggalah bangunan tersebut siap dibina.Namun ini tidak bererti PBT boleh melepaskan tangan begitu sahaja kerana menurut Seksyen 70(21) dan (22) Akta Jalan, Parit dan Bangunan, 1974 (Pindaan 2006) PBT masih lagi bertanggungjawab memastikan pembinaan rumah dibuat mengikut pelan dan spesifikasi yang telah diluluskan dan ia selamat untuk diduduki.Selain dari itu PBT melalui Seksyen 20(23) Akta Jalan, Parit dan Bangunan, 1974 (Pindaan 2006) mempunyai kuasa untuk memberi arahan bertulis kepada arkitek (atau jurutera/pelukis pelan bangunan) agar tidak mengeluarkan SSKP jika mendapati apa-apa yang perlu dilakukan telah dilaksanakan.Malahan seksyen ini turut memperuntukkan apa-apa kesalahan yang dilakukan oleh arkitek (atau jurutera/pelukis pelan bangunan) yang berkaitan dengan SSKP ini boleh dikenakan penalti jika sabit kesalahan denda tidak melebihi RM250,000 atau penjara tidak melebihi 10 tahun atau kedua-duanya.

Selain dari itu SSKP tidak sewenang-wenangnya boleh dikeluarkan oleh mana-mana pihak yang tidak menyerahkan permohonan untuk kelulusan pelan bangunan.Proses pengeluaran SSKP juga hendaklah menggunakan borang tertentu yang telah ditetapkan. Mana-mana pihak yang mengeluarkan SSKP bercanggah dengan arahan yang dikeluarkan oleh PBT, mengeluarkan atau mengetahui terdapatnya kenyataan tidak benar atau palsu di dalam mengisi borang yang telah ditentukan atau membenarkan bangunan diduduki sebelum SSKP dikeluarkan, jika disabitkan kesalahan boleh dikenakan denda tidak melebihi RM250,000 atau penjara tidak melebihi 10 tahun atau kedua-duanya. Peruntukan ini jelas dinyatakan di dalam Seksyen 70(27)(a) hingga (f) Akta Jalan, Parit dan Bangunan, 1974 (Pindaan 2006).Selain dari itu Seksyen 22F Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2007 turut memperuntukkan arkitek (atau jurutera/pelukis pelan bangunan) yang mengeluarkan sijil siap kerja tidak setara dengan tahap pembinaan yang dinyatakan di dalam perjanjian jual beli, adalah merupakan suatu kesalahan dan jika disabitkan kesalahan boleh didenda tidak kurang dari RM10,000 tetapi tidak melebihi RM100,000 atau penjara tidak kurang dari lima tahun atau kedua-duanya.

Di samping itu Akta Arkitek, 1965 dan Akta Pendaftaran Jurutera, 1965 mempunyai peruntukan berkaitan dengan tindakan disiplin yang boleh diambil oleh badan-badan profesional yang berkaitan terhadap arkitek/pelukis pelan/jurutera yang melakukan kesalahan. Iaitu sama ada Lembaga Arkitek Malaysia bagi arkitek dan pelukis pelan bangunan dan Lembaga Jurutera Malaysia bagi jurutera.Oleh yang demikian pembeli-pembeli rumah bukan sahaja boleh mengambil tindakan sivil terhadap pemaju atau profesional ini, malahan mereka boleh membuat aduan berkenaan dengan salah laku profesional-profesional ini kepada badan-badan yang berkaitan.Walaupun pindaan akta-akta yang berkaitan dengan SSKP ini telah mula dikuatkuasakan, namun pelaksanaan sebenar SSKP akan hanya dapat dilihat mungkin dalam masa dua atau tiga tahun lagi. Ini adalah kerana SSKP hanya akan terpakai kepada pelan bangunan yang dihantar serah kepada PBT untuk kelulusan selepas 12. April 2007 iaitu selepas penguatkuasaan Akta Jalan, Parit dan Bangunan,(Pindaan) 2006 serta Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2007. Menurut klausa 14(2)(a) & (b) Akta Jalan, Parit dan Bangunan (Pindaan) 2006, mana-mana pelan bangunan yang telah dihantar serah untuk kelulusan sebelum 12 April 2007 tidak akan tertakluk kepada SSKP walaupun pembinaan bangunan akan dilaksanakan selepas 12 April 2007.

Begitu juga apabila pelan bangunan dan spesifikasi telah dihantarserahkan kepada PBT sebelum 12 April 2007 tetapi pemohon telah diminta oleh PBT untuk dihantar serah semula atau dipinda, klausa 14(2)(c) dan (d) Akta Jalan, Parit dan Bangunan (Pindaan) 2006 memperuntukkan SSKP tidak akan terpakai. Walau bagaimanapun klausa 14(3) Akta Jalan, Parit dan Bangunan (Pindaan) 2006 menyatakan SSKP akan terpakai walaupun kelulusan pelan bangunan telah diperoleh sebelum 12 April 2007 sekiranya pemohon gagal untuk memulakan kerja pembinaan selepas 12 bulan kelulusan pelan bangunan dikeluarkan oleh PBT. Secara ilustrasinya, diandaikan pemohon mendapat kelulusan pelan bangunan dari PBT pada bulan Jun 2006.Sehingga 12 April 2007, pemohon belum lagi memulakan kerja pembinaan.

Sekiranya kerja pembinaan dimulakan sebelum Jun 2007, maka SSKP tidak akan terpakai ke atas projeknya. Namun demikian jika kerja pembinaan dimulakan selepas Jun 2007 maka SSKP akan terpakai. Ini adalah selaras dengan peruntukan Seksyen 70(9) Akta Jalan, Parit dan Bangunan, 1974 yang menyatakan kerja pembinaan hendaklah dimulakan dalam masa 12 bulan selepas kelulusan diberikan.Seterusnya klausa 14(6) Akta Jalan, Parit dan Bangunan (Pindaan) 2006 menjelaskan sekiranya kerja pembinaan telah dimulakan tanpa mendapat kelulusan bangunan sebelum penguatkuasaan SSKP, sistem baru ini tidak akan terpakai jika permohonan pelan dan spesifikasi bangunan telah dihantar serah pada atau selepas penguatkuasaan SSKP dan permohonan tersebut diluluskan.Ada sesetengah pihak berpendapat SSKP mungkin dapat mengatasi masalah projek perumahan terbengkalai. Sejauh manakah anggapan ini benar akan dapat dilihat apabila SSKP ini dilaksanakan sepenuhnya nanti. Dari satu perspektif anggapan ini mungkin agak tepat kerana ada waktunya apabila kerja-kerja pembinaan tidak diawasi sepenuhnya maka kebarangkalian kerja pembinaan akan terbengkalai agak tinggi, Iaitu apabila terdapat beberapa kecacatan mutu kerja atau spesifikasi yang telah ditetapkan tidak dipatuhi yang mengakibatkan PBT enggan mengeluarkan CF.

Namun demikian sayugia diingatkan ada beberapa faktor lain yang turut menyumbang kepada projek perumahan terbengkalai dan bukannya semata-mata kerana kelalaian arkitek/jurutera/pelukis pelan bangunan semata-mata. Oleh yang demikian satu lagi pihak yang benar-benar perlu dipertangjawabkan di dalam projek perumahan terbengkalai ini ialah pemaju itu sendiri.Keseluruhannya pelaksanaan SSKP diharapkan dapat memberi sedikit rasa lega kepada para pembeli rumah yang mengharapkan mereka akan dapat mendiami rumah mereka dalam waktu yang dijanjikan di dalam perjanjian jual beli, iaitu 24 bulan bagi unit rumah konvensional dan 36 bulan bagi unit rumah strata. Dalam masa yang sama diharapkan SSKP tidak akan mengorbankan hak pembeli-pembeli rumah untuk mendapatkan rumah yang berkualiti pembinaannya. Oleh yang demikian penguatkuasaan undang-undang yang lebih serius, telus dan proaktif hendaklah dimainkan oleh PBT.

__________________________

~ Perlu khidmat PEGUAM? Hehe..